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城市综合体产品开发研究
发布日期:2013-04-08      作者:产品策划中心   来源:信息汇刊 

城市综合体(HOPSCA)主要集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会展中心(Convention)和公寓(Apartment)等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。

自世界第一个城市综合体诞生以来,人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心,英国伦敦的金丝雀码头、日本的东京中城、六本木、难波城,德国柏林的索尼中心,新加坡的新达城,中国北京的国贸——它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线,内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。它们是城市的名片,城市的动力旗舰,用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势,推进中国城市化进程,房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。开发城市综合体,不但提升项目市场竞争力,提升企业竞争力,丰富企业品牌力,更具体的还能彰显企业综合实力。

城市综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的,因此根据其在城市的位置和功能,大致可以分为四类:都市型综合体,如美国的洛克菲勒中心;CBD外延型综合体,如新加坡的新达城、北京华贸中心;城市副中心综合体,如日本东京六本木;交通枢纽综合体,如香港太古广场。

国内三种成功的典型的城市综合体的财务运营模式,华润的滚动开发,万达的标准化订单模式和SOHO的全售模式。

华润模式系滚动开发模式,一期建设持有物业,通过稳定的高额租金回笼资金并用于二期开发建设,二期通过价值提升的可售物业快速回笼资金并拥有持续的持有物业的租金回报。模式优点是盈利空间大,利润率高,但同时对开发商商业运营能力、资本运作能力有较高要求;模式不足是其前期投资成本大,资本回笼相对较长。

万达模式系连锁开发模式,通过全国快速规模化得复制,凭借其订单管理模式,最大程度的避免养商阶段,通过住宅等可售物业的同步发售和多渠道的融资,快速实现资金平衡。但由于租金水平不高,通过三年的市场调整,逐步提高租金水平,获取稳定的收益。模式优点是资金占用不大,回笼相对较快,投资风险相对较小,不足是其可售部分同期发售,未获取其区位价值升值利润,盈利空间相对较小。

SOHO模式系快速开发模式,将非现金流的商业及写字楼转化成现金流物业,实现物业的全售,从而快速回笼资金。但模式缺乏长期稳定的租金收益,经营模式的单一化有一定的金融及政策风险。